臺北市房價比紐約貴 打房有效?

臺北市房價比紐約貴 打房有效?

(圖/本報系資料照)

去年底立法院休會前通過「房屋稅差別稅率2.0方案」,也就是俗稱的「囤房稅」。一般認爲,這是鑑於房價高漲,年輕人薪水買不起房,滋生不滿,執政當局所採取具「打房形象」的措施。問題在於,這樣的措施是否有效?

就在通過「囤房稅」的隔幾天,媒體舉行房地產相關產學座談會,指出此案實際效果很小,標題爲:「經濟穩定、碳費開徵、升息尾聲、打房有限 房價欲小不易」,也就是呈現「價揚量穩」趨勢。

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細看囤房稅2.0,重點在於:一、房屋棟數進行全國歸戶,不再分散在各行政區。二、全國只有1棟房且爲自用者,房屋稅由現行1.2%調降到1%。三、全國所有房屋在3棟或以內,爲本人、配偶或直系親屬自用者,或爲公益出租人者,稅率維持現行1.2%。四、非屬以上各類,例如全國擁有4棟或4棟以上,或持有非自用房屋者,房屋稅率由現行各縣市所定累進的1.5至3.6%,統一調升爲2至4.8%。五、建商餘屋由現行1.5至3.6%累進,調整爲持有2年內2至3.6%,超過2年則爲2至4.8%,與一般民衆相同。

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從稅率來看,其實變動非常有限,而且即使有變動,在臺灣,房屋或土地的「稅率」,根本不是重點之所在。重點在於「稅基」,也就是稅率要相乘而得到實際稅額的課稅基準。對土地而言,這個課稅基準是「公告地價」,全國而言,大約只有市場價格的1/5。對房屋而言,是「房屋評定現值」,依據「房屋標準單價」算出,更遠低於市價;主因在於房屋標準單價是根據興建時的造價,還要扣除折舊,與市價完全脫節。

有人算過,在臺北市,就算是新房屋,自用住宅的實質房屋稅率大約爲千分之1,而自住豪宅實質房屋稅率爲千分之3。這是新屋,如果是老屋,屋齡愈大,當初標準單價就愈低,那實質稅率可以低到萬分之3或更低。因此,擁有多棟房屋的囤房者,其實質稅負,會因爲這些稅率的小幅變動而增加的金額,相對於房屋市價而言,確實微乎其微。

這表示囤房稅2.0本質上只是虛晃一招的宣傳廣告,不會對真正的囤房者有什麼大的負擔增加。加上中央銀行對於利率的超保守態度,讓我國的實質利率處於負值,也對房價的上升有推波助瀾之效;難怪業者宣稱房屋將「價揚量穩」。在這樣的稅賦和利率政策下,臺灣房價高到擠身世界屋頂,是可以被期待的。

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紐約市民的平均薪資比臺灣高很多倍,房屋租金也高很多,但是大家可能不相信,臺北市的房價比紐約市高。依據資料,去年紐約市房屋中位開價爲每平方呎855美元,成交價大約是開價的87%,換算爲每平方呎約740美元。但是不要忘記,紐約的坪數只算主建物,不像臺灣包含附屬建物和分攤的公共設施。

依據統計,臺北市去年第三季房屋平均單價爲每坪74.3萬。假設公共設施和陽臺等附屬建物佔坪數的比率爲3成,再換算爲平方呎和美金,那臺北市用紐約主建物標準來看,房屋的平均單價爲每平方呎893美元,不但比紐約市高,而且高出2成。

臺灣要消除相對的世代剝奪感,所需要的改革之一,是讓非自用、同時擁有多棟房屋的持有稅率跟上國際標準。這點不做,光是提高累進房屋稅率,只是障眼法而已。多蓋社會住宅固然不錯,但社會住宅只是暫時棲身之地,無法作爲安身立命之基。年輕人如具有雪亮眼睛,應該有能力分辨真正讓房價合理化的措施,和障眼法的差別。

(作者爲東吳大學講座教授、前行政院政務委員)

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